Loi Duflot investissement immobilier locatif

Loi duflot: défiscalisation immobilière

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La loi Duflot 2013, loi de défiscalisation en faveur de l’investissement immobilier neuf et locatif, entrée en vigueur au 1er janvier 2013, a succédé à la loi Scellier pour doper l’immobilier touché par la crise.

Loi duflot : investir dans l’immobilier neuf

Un dispositif qui se veut attractif…

Plus avantageux que le Scellier, le Duflot a été voulu largement incitatif d’un point de vue fiscal en permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18 à 20 % de la somme investie, plafonnée à 300000 € par an, étalée sur 9 ans.

La relance du secteur de la construction en ces temps de crise est au coeur de la loi. Ce domaine représentant 12 % du PIB en France concerne 7 % des salariés du secteur marchand et reste un acteur essentiel de l’économie française.

Le Duflot vise à favoriser la construction écologique par l’obligation d’investir dans un logement neuf BBC ou RT2012.

Enfin, il devrait réorienter l’investissement locatif privé en ouvrant des débouchés de construction dans des zones désertées et en entraînant une nouvelle dynamique qui concentrerait la construction là où elle est nécessaire.

Loi Duflot sur le logement

Malgré quelques inconvénients….

Le total des niches fiscales étant plafonnées à 10000 € par foyer, le montant des réductions possibles peut se trouver considérablement amoindri si le foyer bénéficie par ailleurs d’autres réductions (pour un employé de maison par exemple avec un dégrèvement d’impôt égal à 50 % des salaires versés ou si l’investisseur possède déjà un logement acquis en Scellier). Or la majorité des investisseurs en temps de crise sont généralement des acheteurs aisés, ayant déjà investi dans des biens locatifs.

La baisse du plafonnement des loyers, de 20 % inférieurs à ceux du marché, risque d’être un frein à l’investissement locatif Duflot avec des loyers inférieurs à ceux du Scellier. Les propriétaires vont devoir accepter un rendement net fortement réduit.
La baisse des loyers de 20 % oblige les promoteurs à vendre les biens 20 % moins chers afin que l’investissement soit rentable pour les acheteurs, ce qui s’avère souvent difficile au regard des prix du foncier dans certains secteurs.

Le zonage plus strict risque d’engendrer une flambée des prix dans des secteurs plus concurrentiels, avec des loyers plus chers.

Après quelques mois de mise en route…

Promoteurs et investisseurs particuliers restent sceptiques quand au réel intérêt fiscal de ce dispositif assujetti à de fortes contraintes. On constate déjà que le plafonnement des niches fiscales peut parfois limiter sa rentabilité à celle d’un PEL, voire moins.

En ce qui concerne le plafonnement des loyers, en fonction de la superficie du logement, les investisseurs préfèrent orienter leur choix vers des petits logements aux loyers plus élevés, dans certaines zones géographiques.

On constate aussi une inadaptation du système pour la pleine application des avantages du fait des inégalités géographiques. Ne pas dépasser 300000 € d’investissement et un prix plafonné à 5000 € le m2 s’avère difficile dans des villes affichant des prix de foncier bien supérieurs.

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